Hoe zit het als je net een woning hebt gekocht en je krijgt wateroverlast in de kelder? Is verkoper dan aansprakelijk?

Wat was er aan de hand?
In de geleverde woning bevindt zich een kelder, die opgedeeld is in drie ruimten: een wasruimte, een provisieruimte en een hobbyruimte. In deze laatste ruimte ligt laminaat op de vloer en zijn de wanden bekleed met voorzetwanden. Tijdens de bezichtiging was waterschade bij een kozijn zichtbaar en waren er vochtplekken op de vloer aanwezig.

Op 8 juli 2014 vóór de overdracht en in de laatste week van augustus van 2014 ná de overdracht van de woning, is tijdens hevige regenval regenwater de kelder ingelopen waardoor de vloer van twee van de drie kelderruimten (de wasruimte en de proviandruimte) blank kwam te staan. Daarnaast is volgens koper in 2016 opnieuw sprake geweest van wateroverlast in de kelder. Verkoper betwist dit. Na 2016 zijn er geen ernstige problemen meer geweest met de kelder.

Koper heeft een bedrijf ingeschakeld voor advies. Volgens dit bedrijf is er sprake van een vochtprobleem in de kelder. Kosten van herstel bedragen circa € 20.000,-. Koper stelt verkoper aansprakelijk voor dit bedrag. Is verkoper aansprakelijk voor dit vochtprobleem?

NVM-koopovereenkomst
Voor een antwoord op de vraag of verkoper aansprakelijk is voor het vochtprobleem in de kelder zijn de afspraken van belang die partijen hebben gemaakt in de NVM-koopovereenkomst. In artikel 6.3 staat vermeld dat verkoper pas aansprakelijk is als het geconstateerde gebrek het normale gebruik belemmert. Dat vraag is nu of het vochtprobleem in de kelder het normale gebruik belemmert. Koper is van mening dat daar nu sprake van is. Verkoper vindt van niet. De zaak wordt voorgelegd aan de rechter.

De rechter is van oordeel dat de koper van een woning met een kelder erop bedacht moet zijn dat zich bij extreme regenval wateroverlast in de kelder kan voordoen. Daarnaast waren de vochtproblemen aan koper kenbaar in die zin dat de zichtbare waterschade in de kelder voor hen aanleiding had moeten zijn voor een nader onderzoek door een deskundige. Koper heeft dit nagelaten. Koper is het hier niet mee eens en gaat in hoger beroep bij het hof.

Incidentele wateroverlast
Ook het hof geeft koper geen gelijk. Het hof is van oordeel dat de gesignaleerde wateroverlast incidenteel van aard is. Volgens het hof kan niet gezegd worden dat incidentele wateroverlast in (een deel van) de kelder onder een woning bij hevige regenval betekent dat die woning niet voor normaal gebruik geschikt is. Dit zou anders zijn indien bij elke regenbui water op de vloer van de kelder zou komen te staan, hetgeen niet het geval is.

Onderzoeksplicht
Het hof wijst koper vervolgens nog op zijn onderzoeksplicht. Koper klaagt los van de lekkage dat er sprake is van vochtige muffe kelder. Ook de ingeschakelde deskundigen bevestigen dat.

Het hof is weliswaar van oordeel dat er sprake is van een vochtprobleem in de kelder, maar dit had koper bij bezichtigingen kunnen constateren. Er was immers waterschade bij een kozijn zichtbaar en er waren vochtplekken op de vloer aanwezig. Daarnaast werd koper bij de bezichtigingen bijgestaan door een aannemer, een architect en een makelaar. Indien koper er zeker van had willen zijn dat de kelder volledig vochtvrij zou zijn, dan had hij vragen kunnen stellen en/ of nader deskundig onderzoek moeten laten doen vóór het ondertekenen van de koopovereenkomst.

Conclusie
De wateroverlast in de kelder belemmert niet het normale gebruik als woonhuis omdat de wateroverlast van incidentele aard is. Daarnaast was koper tijdens de aankoop bekend met de vochtige kelder en heeft hij geen aanvullend onderzoek verricht. Koper moet zelf de kosten van herstel voor haar rekening nemen.

Bron: NVM