Eigen woning
De waarde van huizen is de afgelopen jaren lichtelijk gedaald. Het percentage voor het eigenwoningforfait is daardoor verhoogd. Het
forfait gaat voor woningen met een WOZ-waarde tussen € 75.000 en € 1.040.000 omhoog van 0,55 naar 0,6%. Het eigenwoningforfait is een
fictief inkomen uit het huis dat bij het inkomen moet worden opgeteld voor de berekening van de inkomstenbelasting. Het is vooral bedoeld om het voordeel van hypotheekrenteaftrek kleiner te maken. Huizen met een WOZ-waarde van meer dan € 1.040.000 vallen in een hoger tarief. Het forfait geldt niet voor mensen met een lage of geen hypotheek.
Behoud hypotheekrenteaftrek
De maximale termijn van behoud van hypotheekrenteaftrek bij verkoop van de voormalige eigen woning is drie jaar. De termijn geldt
nog voor het belastingjaar 2012. Dit betekent dat als de woning in 2009 te koop is gezet, voor die woning nog recht op hypotheekrenteaftrek
bestaat in 2012. De maximale termijn voor het verkrijgen van hypotheekrenteaftrek voor de nog leegstaande toekomstige eigen woning
(bijvoorbeeld in aanbouw) is ook drie jaar. Ook dat geldt voor het belastingjaar 2012. Dit betekent dat in 2012 recht op
hypotheekrenteaftrek bestaat voor een leegstaande woning die uiterlijk in 2015 de eigen woning (hoofdverblijf) zal worden.
Herleven hypotheekrenteaftrek
Sinds 1 januari 2010 kan de hypotheekrenteaftrek voor de te koop staande voormalige eigen woning herleven na een periode van
tijdelijke verhuur. De hypotheekrente kan na de verhuur nog worden afgetrokken tot maximaal de resterende termijn van de verhuisregeling.
Dat de hypotheekrenteaftrek kan herleven na tijdelijke verhuur van de voormalige eigen woning geldt tot en met jaar 2012.
Giftenaftrek
Giften zijn aftrekbaar als zij zijn gedaan aan een algemeen nut beogende instelling (ANBI). Aftrek is alleen mogelijk als de
bedoelde instellingen door de Belastingdienst als ANBI zijn aangemerkt. Vereist wordt dat de instelling is gevestigd in de EU, de Nederlandse
Antillen, Aruba of een aangewezen mogendheid. De lijst met aangewezen instellingen is te vinden op www.belastingdienst.nl.
Periodieke giften zijn volledig aftrekbaar, zonder drempel en plafond. Deze giften moeten wel in een bij de notaris opgemaakte akte zijn
vastgelegd voor een periode van tenminste 5 jaar. Voor giften die niet in de vorm van periodieke uitkeringen zijn gedaan (de zogenaamde andere giften) geldt een drempel van € 60 of als dat meer is dan 1% van het verzamelinkomen (vóór toepassing van de persoonsgebonden aftrek). Tevens geldt voor deze andere giften een maximum van 10% van dat inkomen. Bij partners geldt dat zij hun andere giften en hun verzamelinkomens moeten samenvoegen. Giften die de vorm hebben van het afzien van een vergoeding van kosten voor vervoer per auto, anders dan taxi, worden in aanmerking genomen voor € 0,19 per kilometer. Het afzien van een kostenvergoeding,
bijvoorbeeld door een vrijwilliger, kan onder voorwaarden worden aangemerkt als aftrekbare gift. Deze voorwaarden zijn per 1 januari 2012
opgenomen in de wet.
Vanaf 2012 zijn er een aantal wijzigingen in de giftenaftrek:
een gift aan een ANBI die is aangemerkt als culturele instelling kan in aanmerking worden genomen voor 1,25 keer het bedrag
van een gedane gift. Deze extra aftrek wordt toegepast over maximaal € 5.000 van de aan culturele instellingen gedane giften.
eenmalige giften aan een sociaal belang behartigende instelling (SBBI) zijn onder voorwaarden aftrekbaar in de inkomstenbelasting. Voorbeelden van SBBI's zijn muziekverenigingen, sportverenigingen, buurthuizen, ouderenverenigingen en scoutinggroepen.
als een herroepelijke gift wordt herroepen, wordt deze bij het inkomen opgeteld als voor deze gift eerder giftenaftrek is genoten.
Erfbelasting 2012
De vrijstellingen voor de erfbelasting zijn gelijk gebleven aan die van 2011. Dat is opmerkelijk omdat in het verleden deze bedragen
telkens voor de inflatie werden gecorrigeerd.
De echtgenoten/partners houden een vrijstelling van € 603.600
De kinderen en kleinkinderen € 19.114
De ouders € 45.270
Zieke/ gehandicapte € 57.432
Overige verkrijgers € 2.012
Schenkbelasting 2012
Hetzelfde geldt voor de schenkbelasting. Ook hier zijn de bedragen voor de vrijstellingen gelijk gebleven aan die van het jaar 2011.
De kinderen houden een vrijstelling per kalenderjaar van € 5.030
Kinderen van 18-35 jaar eenmalig € 24.144
Idem wanneer schenking wordt aangewend voor aankoop huis of dure studie € 50.300
Overige verkrijgingen € 2.012
Tarieven
In de tarieven voor de erf- en schenkbelasting heeft ook een 0pmerkelijke wijziging plaatsgevonden. In de tariefgroepen is niets
gewijzigd. Alleen het omslagpunt van 10% naar 20% voor echtgenoten en partners, zo ook van de andere tarieven is voor 2012 vastgesteld op € 115.708 (was € 118.708).
Overdrachtsbelasting
Vol spanning wordt de voorjaarsnota van het Kabinet Rutte afgewacht. Verwacht wordt dat nadere mededelingen komen ten aanzien van
de tijdelijke maatregel, waardoor de overdrachtsbelasting gedurende een jaar van 6 naar 2% is verlaagd voor woonhuizen.
In verband met de wijziging van het huwelijksgoederenrecht per 1 januari 2012 is voor een aantal verrekeningen tussen echtgenoten
waarbij aan een soort economische eigendomsoverdracht kon worden gedacht, vastgesteld dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.
03-01-2012
Er is de laatste tijd veel gezegd en geschreven over het belang van scherp prijzen. Ook in de wetenschap is er veel aandacht voor het
woningverkoopproces. Belangwekkend wetenschappelijk onderzoek van Erik de Wit, die in september 2011 promoveerde aan de Universiteit van Amsterdam op basis van onderzoek met behulp van de NVM database, toont andermaal aan dat de eerste klap een daalder waard is: een scherpe vraagprijs is de basis voor een succesvolle verkoop.
Vier resultaten van zijn onderzoek zijn door Data & Research vertaald naar de dagelijkse praktijk van de makelaar.
1. Met scherp prijzen verkoop je tegen de beste prijs. Scherp prijzen betekent in dit geval dat je de woning verkoopt vanuit de eerste
vraagprijs. Uit het onderzoek van De Wit komt naar voren dat je met scherp prijzen iets boven de marktwaarde verkoopt, terwijl een woning
waarbij de vraagprijs verlaagd wordt in het verkoopproces uiteindelijk bijna 4% onder de marktwaarde verkoopt.
2. Hoe langer een huis te koop staat, hoe kleiner de kans dat deze verkocht wordt. Wanneer een woning langer te koop staat, interpreteert
een mogelijke koper dit als een signaal dat er iets ‘mis’ is met de woning. Immers, waarom zou een woning anders nog niet verkocht zijn?
3. Een woning verkoopt het beste direct nadat het op de markt komt. Het onderzoek laat ook zien dat de kans op verkoop zeer sterk afneemt na de eerste golf van interesse na het in aanbod komen van de woning. Na die initiële belangstelling is de woning alleen nog interessant voor nieuwe potentiële kopers, die op de markt komen. Het is dus zaak om de potentiële kopers direct te verleiden. Een strategie van ‘laten we het
eerst met deze vraagprijs proberen’ werkt dus niet verkoopbevorderend.
4. Hoe meer je boven de marktwaarde vraagt, hoe kleiner de kans op verkoop. Het onderzoek van De Wit toont aan dat voor iedere procent die een woning hoger dan de marktwaarde in de markt wordt gezet, de dagelijkse verkoopkans met 0,69% afneemt. Kortom, een te hoge vraagprijs verlaagt de kans op verkoop.
20-12-2011
Wat het kabinet betreft kan uiterlijk per 2013 een notaris de akte van levering niet verlijden zolang een energielabel ontbreekt. Verder dient
het label, indien dit reeds is vastgesteld voor het te huur of te koop aangeboden gebouw, verplicht te worden vermeld in advertenties in
commerciële media. Onder meer deze gevolgen zijn te trekken uit een wetvoorstel dat minister Donner vrijdag 16 december naar de Tweede Kamer heeft gestuurd.
Wijziging na kritiek en negatief advies Raad van State
Het kabinet komt hiermee terug van eerdere voornemens. Vorig jaar werd voorgesteld de overdracht te blokkeren via de Kadasterwet (geen
inschrijving mogelijk) bij ontbreken van het energielabel. Onder andere de NVM heeft toen aangegeven een dergelijke sanctie disproportioneel en een aantasting van het recht van eigendom(-soverdracht) te vinden. De sanctie zou bovendien niet alleen direct betrokken verkoper treffen, maar ook van de transactie afhankelijke derden. De Raad van State uitte in zijn advies soortgelijke kritiekpunten, zo valt op te maken uit het inmiddels eveneens openbaar gemaakte “nader rapport” inzake het betreffende wetsvoorstel .
Voorstel advertentieplicht niet langer specifiek gericht op makelaars
Ook op het punt van de advertentieplicht wijkt het kabinet af van zijn eerdere voorstel. Aanvankelijk was het voornemen om op dit punt de
pijlen enkel te richten op bepaalde groepen adverteerders, waaronder makelaars, en niet op advertenties in het algemeen, zoals de te
implementeren EU-richtlijn aangeeft. De NVM heeft zich tegen dit voorstel verzet, omdat dit de beroepsgroep onevenredig bezwaart en het
inschakelen van een deskundige ontmoedigt. Dit bezwaar kreeg onder meer gehoor in de Tweede Kamer. In het nu voorliggende wetsvoorstel geldt de verplichting gewoon voor een ieder.
Kwaliteit energielabel opnieuw verbeterd, maar nog steeds punt van aandacht
Tegelijk met het wetsvoorstel en bijbehorende Memorie van Toelichting, worden het al genoemde advies van de Raad van State, alsmede de
resultaten van een herhaal-onderzoek van de VROM-inspectie naar de betrouwbaarheid van het energielabel naar de Kamer gestuurd. Uit het laatste blijkt dat de kwaliteit van het energielabel is toegenomen. De meest recente steekproef wijst uit dat 10% van de bepaalde
energielabelklasses onjuist blijken te zijn, met name door opnamefouten van de labelaar. Nog steeds een (te) groot aandeel, maar een verbetering ten opzichte van 16% afwijkingen in 2010.
Kwaliteit en betrouwbaarheid zijn van essentieel belang, zeker wanneer sancties aan de orde zijn. De NVM is dan ook opgelucht dat er nu op dit punt verbeteringen geconstateerd worden, maar kijkt tegelijk met enige zorg uit naar het moment dat een sanctie wordt ingevoerd en het label in grotere getale wordt aangevraagd. Door verhoogde werkdruk kan het risico op juist opnamefouten toenemen.
Wetsvoorstel beter dan eerdere voornemens; bepaalde bezwaren niet weg
De NVM spreekt in haar eerste reactie van belangrijke verbeteringen in het uiteindelijke wetsvoorstel ten opzichte van de eerdere voornemens. Zo is het goed dat het moment van sanctioneren weliswaar niet zeer beduidend, maar iets eerder in het verkoopproces optreedt dan dat het geval zou zijn bij het onmogelijk maken van inschrijven in het Kadaster. Ook is de sanctie (niet verlijden zolang energielabel ontbreekt) niet direct definitief en kan overdracht na bepaling van het label alsnog doorgang vinden.
Het principiële bezwaar dat een verbod op overdracht disproportioneel is en ook van een transactie afhankelijke derden (vaak is sprake van een verhuisketen) treft, wordt met dit gewijzigde voorstel echter niet weggenomen. “Je kunt je ook nog steeds afvragen hoe deze maatregel zich verhoudt tot het recht van eigendom en overdracht; de Memorie van Toelichting neemt die twijfel in ieder geval gevoelsmatig niet direct
weg.”, aldus NVM voorzitter Hukker. Tegelijk zijn er ook voordelen: “Er is dan eindelijk duidelijkheid; de makelaar is niet langer een zeurpiet
als hij over het op papier verplichte, maar niet gehandhaafde energielabel begint. Verder heb ik ook oog voor het argument dat deze
variant weinig uitvoeringskosten voor de overheid met zich meebrengt.”
Helaas is het daarentegen wel een extra financiële en administratieve last voor de consument en dat weer specifiek op het transactiemoment. Hukker “Beter zou het zijn om ook woningeigenaren die niet verhuizen te betrekken. Flankerend beleid is er onvoldoende en door je alleen gemakkelijk op het verkoopmoment te richten, duurt het nog tientallen jaren voordat het gehele woningenbestand is gelabeld. Eigenlijk dus weinig ambitieus”.
Een ander kritiekpunt is dat het sanctievoorstel weinig flexibel lijkt. Zo zullen ook panden die worden aangekocht voor sloop en/of
(ver)nieuwbouw van een label moeten zijn voorzien bij de overdracht, terwijl dit dan geen enkel nut heeft. Ook geldt de verplichting en
sanctionering voor toch al vaak moeizame trajecten van gedwongen verkoop en executieveilingen.
Tweede en Eerste Kamer nog aanbod: invoering nog onduidelijk
De bal ligt nu bij de Tweede (en vervolgens ook nog Eerste) Kamer. Eerder dit jaar was daar veel kritiek op het energielabel te horen, ten
aanzien van de kwaliteit, maar onder meer ook op de proportionaliteit van sancties. Afhankelijk van de uitkomsten en voortvarendheid van de
parlementaire behandeling zal het (al dan niet nog te wijzigen) wetsvoorstel naar verwachting per 1 juli 2012 of 1 januari 2013 van
kracht worden. De EU-richtlijn schrijft uiterlijk per 1 januari 2013 voor.
NVM: energiebesparing stimuleren i.p.v. sanctioneren en energielabel geen doel op zich
De NVM benadrukt dat het energielabel geen doel op zich is, maar – bij goed functioneren – een middel. Er is behoefte aan meer samenhang in het energiebesparingsbeleid, waarbij vooral moet worden uitgegaan van stimuleren in plaats van sanctioneren. ‘s Lands grootste makelaarsorganisatie draagt hieraan vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid bij. Zo worden al enige tijd workshops
energiebewust makelen georganiseerd, wordt (online) via diverse NVM-kanalen aandacht gevestigd op de kansen van energiebesparing en
wordt samen met funda gewerkt aan een duidelijkere positie van het energielabel.
20-12-2011
Bijgaand stellen wij u op de hoogte van voor u relevante (wets-)wijzigingen. Hieronder een overzicht van de wijzigingen voor 2012 en overige aandachtspunten:
Verlaging overdrachtsbelasting
Al eerder is goedgekeurd dat vooruitlopend op de aanvaarding van de maatregel, het tarief van de overdrachtsbelasting van twee procent bij de verkrijging van woningen al met ingang van 15 juni 2011 kan worden toegepast. De maatregel vervalt per 1 juli 2012. De tijdelijke maatregel geldt ook voor een tweede woning of recreatiewoning, indien deze naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Daarnaast geldt de maatregel voor een nieuwe woning in aanbouw. Het kabinet zal in het kader van de voorjaarsnota bezien wat zij wil doen met de overdrachtsbelasting ná 1 juli volgend jaar. Hierover houden we u natuurlijk op de hoogte.
Nationale Hypotheek Garantie
De Nationale Hypotheekgarantie blijft nog tot medio 2014 op hoger niveau.
Het Kabinet heeft besloten om naar aanleiding van het verzoek van de Tweede Kamer de kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie tot 1 juli 2012 te handhaven op € 350.000,-. Na 1 juli 2012 gaat de grens omlaag naar € 320.000,-, om op 1 juli 2014 te zakken naar het reguliere niveau van € 265.000,-. De eenmalige premie die kopers betalen gaat omhoog van 0,55 naar 0,7 procent.
Doorverkoop woning binnen 6 of 12 maanden
Vanaf 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 is de termijn van 6 maanden alleen voor woningen verlengd tot 12 maanden. U kunt gebruikmaken van de verlengde termijn van 12 maanden tot uiterlijk 31 december 2012. (Als de verkoper op 31 december 2011 eigenaar werd.) Voor woningen die zijn gekocht vanaf 1 januari 2012 geldt weer de termijn van 6 maanden.
WOZ waarde erf- en schenkbelasting
De stemming in de Eerste Kamer over het belastingplan 2012 en overige fiscale maatregelen, waar deze wijziging onderdeel van uitmaakt, vindt plaats op 20 december 2011. Mocht het plan niet door de Eerste Kamer worden aangenomen zullen we u hier uiteraard over informeren. Op dit moment geldt voor de erf- en schenkbelasting dat een verkregen woning in aanmerking wordt genomen naar de WOZ-waarde voor het kalenderjaar waarin de verkrijging plaatsvindt. In artikel 18 lid 2 wet WOZ is bepaald dat de waardepeildatum één jaar ligt voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit houdt in dat de waarde zoals die is vastgesteld op 1 januari van het jaar voorafgaande aan de verkrijging krachtens erfrecht of schenking. Indien de verkrijging op 31 december 2012 plaatsvindt, geldt de WOZ-waarde op 1 januari 2011.
Omdat dit in tijden van crisis als onrechtvaardig wordt ervaren, is het voor de verkrijger mogelijk om te kiezen voor de WOZ-waarde die geldt voor het jaar ná het jaar van de verkrijging (in bovengenoemd voorbeeld dus op 1 januari 2012). De keuzemogelijkheid geldt niet als de woning is verkregen vóór 2012.
Eigenaar pand wordt belastingplichtig voor afvalstoffenheffing
De stemming in de Eerste Kamer over het belastingplan 2012 en overige fiscale maatregelen, waar deze wijziging onderdeel van uitmaakt, vindt plaats op 20 december 2011. Mocht het plan niet door de Eerste Kamer worden aangenomen zullen we u hier uiteraard over informeren. Bij meervoudig gebruik van een pand, zoals kamerverhuur, wordt de eigenaar/verhuurder van het pand belastingplichtig voor de afvalstoffenheffing. Op dit moment is de gebruiker/ huurder belastingplichtig. De eigenaar kan de afvalstoffenheffing vervolgens verhalen op de kamerhuurders. De wijziging treedt op 1 januari 2012 in werking.
Verhuisregeling hypotheekrenteaftrek
De maximale termijn voor behoud van hypotheekrenteaftrek bij verkoop van de voormalige eigen woning is in 2010 met 1 jaar verlengd. De termijn was in 2010 2 jaar en wordt 3 jaar. Dit betekent dat indien de woning in 2008 of 2009 te koop is gezet, nog recht op hypotheekrenteaftrek bestaat in respectievelijk 2011 en 2012. Daarnaast wordt de maximale termijn voor het verkrijgen van hypotheekrenteaftrek voor de nog leegstaande toekomstige eigen woning (bijvoorbeeld in aanbouw) verlengd van 2 naar 3 jaar. Dit betekent dat in 2011 recht op hypotheekrenteaftrek bestaat voor een leegstaande woning die uiterlijk in 2014 de eigen woning zal worden. De regeling vervalt per 1 januari 2013.
Herleven hypotheekrenteaftrek voormalige eigen woning na tijdelijke verhuur
Sinds 1 januari 2010 kan de hypotheekrenteaftrek voor de te koop staande voormalige eigen woning herleven na een periode van tijdelijke verhuur. De hypotheekrente kan na de verhuur nog worden afgetrokken tot maximaal de resterende termijn van de verhuisregeling. Deze tijdelijke maatregel is in 2010 verlengd met een jaar. Dit betekent dat de maatregel tot en met 2012 van toepassing is (vervaltermijn 1 januari 2013).
Huurprijs bij tijdelijke verhuur van te koop staande woningen
Op grond van de Leegstandwet kunnen woningen in afwachting van verkoop onder bepaalde omstandigheden tijdelijk worden verhuurd. Onder de oude regelgeving was het echter niet mogelijk een woning tegen een geliberaliseerde huurprijs te verhuren, terwijl dat op grond van de reguliere huurprijsregelgeving wel zou kunnen. De maximale huurprijs werd thans bepaald op grond van het woningwaarderingsstelsel als bedoeld in het Besluit huurprijzen woonruimte. Dit was een belemmering voor de verhuur van woningen door eigenaren die hun woning door de crisis niet kunnen verkopen. Om aan deze situatie tegemoet te komen, is in de Crisis- en herstelwet bepaald dat voor de categorie te koop staande woningen bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet geliberaliseerde verhuur wel mogelijk is indien dit op grond van de reguliere huurprijsregelgeving ook mogelijk zou zijn.
De Crisis- en herstelwet vervalt op 1 januari 2014.
Erfdienstbaarheden en verjaring
Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring. Vóór 1 januari 1992 was het bijna onmogelijk om een erfdienstbaarheid door verjaring te verkrijgen. Men kon alleen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden verkrijgen.
Dit waren eigenlijk alleen erfdienstbaarheden die niet afhankelijk zijn van een menselijke activiteit, zoals een recht van overbouw of het hebben van leidingen onder andermans erf. Een recht van overpad was vaak geen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid, omdat er steeds een menselijke activiteit voor nodig was voor de uitoefening van het recht. Om er gebruik van te maken moest men immers lopen over het pad.
Per 1 januari 1992 kan elke erfdienstbaarheid ontstaan door bevrijdende verjaring, dus ook de niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden zoals het recht van overpad. Om een niet voortdurende zichtbare erfdienstbaarheid te verkrijgen geldt
een verjaringstermijn van 20 jaar. Deze verjaringstermijn vangt aan vanaf 1 januari 1992. Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op 1 januari 2012.
Bron: NVM Juridische dienst
15-12-2011
Is het allemaal kommer en kwel op de woningmarkt? Dat valt mee, betoogt Leo van de Pas, de man achter
Woningmarktcijfers.nl. Het gaat niet goed, maar de markt is ook niet verder verslechterd. Ook in 2012 kabbelt de markt waarschijnlijk door.
"Tenzij de overheid besluit de overdrachtsbelasting weer in te voeren. Dat zou heel dom zijn."
Hoe erg is de patient, de woningmarkt, er aan toe?
"Alswe de overheid, de media, de TU Delft, CPB en CBS moeten geloven, is de woningmarkt doodziek. Ik heb het even bijgehouden: in ieder persbericht van het CBS in de voorbije twee jaar komt het woord prijsdaling voor. Bovendien bedoelt men de Prijsindex (PBK), terwijl de suggestie wordt gewekt dat het over de absolute koopprijzen gaat. Uit de cijfers van het Kadaster waar wij over beschikken, blijkt dat de gemiddelde koopsom van alle gekochte woningen in 2010 en 2011 in absolute cijfers hoger is dan voorgaande jaren. De patiÎnt is zeker nog ziek, maar ook zeker niet terminaal."
Wat ging er goed en wat ging er fout in 2011?
"Wat er fout gaat, is duidelijk: de kredietcrisis en de eurocrisis tasten het consumentenvertrouwen aan. Zoals gezegd versterken de media deze ontwikkeling. Ook kunnen kopers - en dan met name starters - minder lenen; de woningmarkt zit hierdoor op slot. Daar staat ÈÈn positieve maatregel tegenover: de afschaffing van de overdrachtsbelasting. Die zet heeft misschien niet de gehoopte opleving veroorzaakt, maar van de andere kant: als de overdrachtsbelasting niet was afgeschaft, zag het er nu nog minder rooskleurig uit. Ook de nog steeds lage hypotheekrente, is gunstig."
Wat is het meest waarschijnlijke scenario voor de woningmarkt in 2012?
"Positief is dat de leenquote voor koppels omhoog gaat in 2012. De verhoogde NHG-grens blijft in elk geval tot 1 juli gehandhaafd. Niets wijst er op dat het een rampjaar zal worden. Waarschijnlijk is, dat de markt op ongeveer hetzelfde niveau blijft voortkabbelen. Tenminste, als de
politiek niet besluit de overdrachtsbelasting weer in te voeren. Maar bel me nog eens eind 2012, dan weten we meer."
02-12-2011
Hoe denkt Elco Brinkman - voorzitter van Bouwend Nederland en CDA-fractievoorzitter van de Eerste Kamer - over de Nederlandse
woningmarkt? Ziet hij nog een mogelijkheid om de boel uit het slop te trekken? Hij vertelt erover in de komende editie van Vastgoed die
volgende week uitkomt.
In tegenstelling tot de geluiden die regelmatig over de woningmarkt klinken, is Brinkman niet onverdeeld negatief. “Er is het beeld dat er veel mis is met de woningmarkt, maar er zijn ook positieve zaken, zoals het toenemende aantal eigen woningbezitters, een welvarender Nederland en een toenemend aantal tweeverdieners.”
Scheefgroei in woningmarkt
Toch is Brinkman ontzettend druk met een lobby om de huidige woningmarkt uit het slop te trekken. “Voor een deel is de scheefgroei
ontstaan door nieuwbouwplannen waarbij iedereen een graantje mee wilde pikken. Prijzen zijn daardoor steeds verder opgekrikt. Nu moeten het scheefwonen en de overdrachtsbelasting aangepakt worden. En van de hypotheekrenteaftrek moeten ze juist afblijven.”
Hypotheekrente niet boosdoener
Brinkman vervolgt: “De hypotheekrenteaftrek wordt vaak gezien als de grote boosdoener, maar het is niet de renteaftrek die de markt
verstoort. Het zijn de overdrachtsbelasting, het scheefwonen en de te grote voorraad aan sociale woningen. Gelukkig is er al een begin gemaakten wordt het scheefwonen nu aangepakt.”
26-10-2011
De prijs van koopwoningen is in september weer verder gedaald ten opzichte van het jaar ervoor, melden de cijfers van het CBS en het
Kadaster. Leo van de Pas van Woningmarktcijfers.nl wil aan deze gegevensiets toevoegen: “De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) is gedaald,maar de gemiddelde koopsom in absolute zin is juist gestegen en ligt dit jaar vrijwel altijd boven het niveau van 2010.”
Woningmarktcijfers.nl maakt analyses van de cijfers die door het CBS en het Kadaster worden uitgegeven. Van de Pas: “Wij kijken naar veel meer factoren, zoals verkooptijden en demografische ontwikkelingen en kunnen zo tot op gemeenteniveau de prestaties van de woningmark meten.”
Ongenuanceerde berichtgeving
“Net als veel makelaars vinden ook wij het jammer dat de woningmarkt zo negatief in het nieuws komt, vaak door ongenuanceerde en eenzijdige berichtgeving. Daarom gaan wij dieper op de materie in en bekijken we cijfers ook van een andere - meer realistische - kant. De laatste cijfers van het CBS en het Kadaster zijn helemaal niet zo negatief. Ook al komt de stijging van de gemiddelde koopsom in absolute zin doordat er meer vrijstaande woningen werden verkocht, dan is dat toch positief nieuws.”
Voorspellen
"We zien bijvoorbeeld dat uit de cijfers van het Kadaster van afgelopen maand blijkt dat er ongeveer 6 procent meer woningen verkocht
zijn. Iedereen denkt dat dit door de verlaging van de overdrachtsbelasting komt, maar wij menen dat die stijging komt door de
daling die vorig jaar plaatsvond. Wij hadden deze stijging al verwacht.”
Compensatie
“In september 2010 daalden de verkopen met ongeveer 6 procent. Wat ernu gebeurt, is gewoon nivellering; compensatie van wat er vorig jaar gebeurde. Ik durf nu alvast te voorspellen dat de transacties van deze maand met een kleine 10 procent zullen stijgen, ze daalden namelijk vorig jaar met 12 procent.”
Veel voorspellingen komen niet uit
“Doorgaans doen wij niet mee aan de voorspellerij. Terugkijkend op al wat in de afgelopen jaren voorspeld is, kan ik zeggen dat heel veel
voorspellingen niet uitgekomen zijn. Maar de kans dat het ook volgend jaar nog niet geweldig zal gaan met de woningmarkt, is groot. Daarvoor is het consumentenvertrouwen helaas te veel beschadigd.”
11-10-2011
De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) blijft de gemoederen danig bezighouden. Het CDA heeft voorgesteld om de hypotheekgarantie op het tijdelijk verhoogde niveau van € 350.000 te houden. Minister De Jager (Financiën) voelt daar weinig voor, maar gaat de voor- en nadelen op een rij zetten. De Rabobank lijkt zelfs grotendeels van de NHG af te willen.
Een hypotheek met NHG is populair, omdat huizenkopers dankzij deze garantie niet met een restschuld blijven zitten als zij buiten hun schuld
(werkloosheid, echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, overlijden partner) niet meer aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen en hun woning gedwongen moeten verkopen. Bovendien hoeven woningbezitters met een NHG-hypotheek gemiddeld 0,5 procentpunt minder hypotheekrente te betalen.
Daar staat tegenover dat huizenbezitters eenmalig een premie van 0,55% van de hypotheeksom van maximaal € 350.000 dienen af te dragen voor NHG. Maar deze kosten hebben zij meestal binnen een jaar weer terugverdiend dankzij rente- en belastingvoordelen. Er staan bijna 950.000 NHG-garanties uit, die ruim € 136 miljard aan hypotheekleningen dekken.
Ondanks de populariteit van NHG zijn de banken minder enthousiast. Sinds 1 augustus volgen de meeste banken namelijk niet langer de NHG-norm dat huizenkopers maximaal 108% van de aankoopwaarde van hun woning mogen lenen, maar een eigen gedragscode die een hypotheek van hooguit 106% toestaat. Dringende oproepen vanuit de woningmarkt aan de bankensector om de hypotheeknormen te versoepelen, hebben geen effect gehad.
De Rabobank zou zelfs grotendeels van de NHG-regeling af willen, omdat vooral kleinere concurrenten ervan profiteren. Ook vindt de Rabo dat consumenten de garantie vooral gebruiken om lagere hypotheeklasten te bedingen. Zonder NHG kan de bank hogere hypotheekrentes rekenen aan de klant. De Rabobank ziet nog wel een rol voor de hypotheekgarantie weggelegd in krimpgebieden.
In de zomer van 2009 is de grens voor een NHG-hypotheek opgetrokken tot € 350.000. Daarvoor lag die op € 265.000. De verhoging van de hypotheekgrens was bedoeld als tijdelijke maatregel om de woningmarkt te stimuleren. Door de crisis is dat niet gelukt, maar de ingreep heeft wel voor relatieve rust op de huizenmarkt gezorgd. Minister De Jager gaf deze week aan de NHG-grens volgend jaar te willen terugbrengen naar € 265.000.
Van Asselt Makelaars sponsort het Arnhemse team UDN-Cycling in hun Tour for Life voor Artsen zonder Grenzen. De mannen van het UDN-team fietsen van 28 augustus tot en met 4 september a.s., samen met zo’n 50 andere teams, de tour van hun leven. In acht
dagen zullen ze meer dan 1250 km afleggen, van Noord-Italië via Frankrijk, Zwitserland en België, tot op de Cauberg in Valkenburg. 1250 kilometer over alle klassieke cols in de Alpen, de Vogezen en de Ardennen. Dat doen ze niet (alleen) voor de lol of voor de sportieve uitdaging, maar vooral om geld bij elkaar te brengen voor Artsen zonder Grenzen. Veel geld. Wij, Van Asselt Makelaars steunen dit mooie doel van harte.
Ons logo prijkt trots op de rug van een van de renners. Hopelijk geeft het hem vleugels, en danst hij ermee over de bergtoppen. Heel veel succes UDN!
Van Asselt Makelaars
